分析提供：北京华瑞易德酒店顾问机构
 
2013年中国酒店业遭遇业绩“寒冬”期，这种下行趋势在2014年仍在继续。导致酒店业绩下行的原因，除了中国经济下行综合因素，华瑞易德酒店顾问机构分析，尚有3大推手：国家的国八条限制不合理消费需求的政策，酒店需求减少一个来源模块；商业地产推动下的大量五星级高大上的酒店开业，高档酒店供大于求以及竞争传导加剧；ＢＡＴ影响下OTA在线酒店分销渠道挤压酒店利润，技术创新也导致酒店业信息对称下更完全竞争，价格战、抢市场成为主要方式。
在这样的格局下，酒店行业持续走低，产业格局正在转变：高端酒店遇冷、经济型酒店竞争加剧、中档酒店崛起，行业面临洗牌、各种变化风起云涌，由于经营层面的问题累计导致资产和连锁品牌层面变局，使得酒店资产买卖在2014年蔚然成风，成为当下酒店行业新象。酒店资产买卖背后折射更多的是行业未来走势和热点，或许从中可窥探2015年中国酒店行业未来格局。这对酒店业经营环节、业主投资者、并购投资者、投资银行、并购金融资源等，都是一个周期性的机会和挑战。
一、中国企业并购热点——海外酒店
在国内酒店行业经营数据持续下滑的背景之下，酒店的并购投资热情开始高涨，一批酒店集团和大型企业瞄准海外市场，通过兼并收购等手段进行世界范围扩张，积极布局海外市场。2013年中国公民出境总人数为9819万人次，比2012年增长18%。这一数字意味着中国出境游规模创下历史新高，也刺激了中国企业的海外酒店收购之旅。
1.   2014年海外酒店并购事件盘点
2月，康德集团耗资6600万美元收购西班牙的圣地亚哥酒店，助力海外发展，并将其先进的管理经验引入重庆，助力其重庆酒店业发展。
上半年，南京丰盛产业控股集团有限公司收购了位于澳大利亚昆士兰州的3个度假村（大堡礁所在地），并计划在其中一处新度假村打造一条“中式商业街”。
下半年，海航集团增持欧洲第三大连锁酒店管理集团西班牙NH酒店集团股份至上升至29.5%，成为第一大股东。
6月，富华国际集团以1.3亿澳元收购了墨尔本柏悦酒店。
10月，中国安邦保险以19.5亿美元收购了纽约的华尔道夫酒店（希尔顿旗下奢华品牌），同时与希尔顿集团达成了长达100年的酒店管理协议，此笔交易让纽约华尔道夫成为美国最贵的单体酒店建筑，更是中国资本在美国购买的最贵的现成房地产项目。
10月中旬，开源控股以3.45亿欧元收购了位于巴黎香榭丽舍大道唯一的五星级酒店万豪酒店，以满足不断增长的赴法高端中国游客的需求。
11月，中国阳光保险以24.5亿元收购了澳大利亚悉尼的喜来登公园酒店（其入住率长期保持稳健水平），并与酒店管理方美国喜达屋酒店集团结成长期战略合作关系。
12月，锦江国际集团意欲从美国地产投资机构手中收购欧洲第二大酒店企业卢浮宫酒店集团（美国喜达屋资本集团于2005年收购）。
始于2013年5月的Club Med收购大战一直广受关注，复星国际集团力争获取这一品牌以助其国际产业覆盖，截至2014年12月复星国际集团对地中海俱乐部的最新收购报价达11.2亿美元（每股23.5欧元），而其竞购对手紧随其后提出的每股24欧元的最新报价，继续将这场拉锯战推向白热化。
而万达、绿地等地产集团早在前些年就开始海外不动产收购，以万达为例，2013年开始，万达分别在英国伦敦、西班牙马德里、美国芝加哥以及澳大利亚黄金海岸等地重金投资酒店业。在马德里的收购，则花费了2.65亿欧元。根据万达集团此前计划，到2020年，万达将至少在全球15个主要城市建设万达文华酒店。
2.   海外酒店并购之中国企业
踏上海外酒店收购之旅的企业除了万达、绿地等大型房地产企业，也有业内知名的酒店管理公司如开元、锦江等，更有一些类似黑石之类的资产投资机构。参与海外酒店并购的中国企业基本归纳起来有三类：
一类是万达等房地产类公司，因对酒店类不动产的熟悉，使其在寻求业务全球化布局的过程中，酒店并购成为首选；
第二类是锦江等酒店管理公司，属于行业内的并购，目的是吸收新的品牌扩大欧洲市场的影响力，从而增强在世界范围内的酒店竞争；
第三类是类似于阳光保险、安邦保险等资产基金管理类公司，酒店的收益及增值也许并不是最主要的并购因素，寻求资产保值、多样化投资也许是并购的主要原因。
3.   海外酒店并购之原因分析
尽管各大投资者收购酒店的初衷莫衷一是，归纳起来有以下几方面：
一是政策放宽。中国商务部最近放宽了对境外投资的限制，此举将增加投资者对高端酒店投资机遇的需求，对于内地企业来说这是进军国外高端房地产业第一步。
 二是旅游业前景乐观。近年来中国成为目前全球旅游业增长最快的市场。2013年，出国旅游的人数达9,819万，较去年上涨18%。2014年中国出入境旅游贸易逆差或将突破1000亿美元。
 三是资产熟悉度。中国投资者在酒店资产投资上更青睐于已建有华人社区或拥有众多中国游客需求的国际都市，加上在国内投资酒店等综合类开发项目的经验，对这类资产投资较为熟悉，故瞄向酒店资产较多。
四是资产保值。相比国内房地产投资，投资海外地产能获得长期稳定的回报，而这种长期稳定的回报是众多投资企业所看中的。
二、酒店投资新聚焦——中档酒店
国内高档酒店遇冷以及经济型酒店深陷红海，使得更多酒店投资者将目光瞄向了中档酒店。前有锦江都城的收购，后有亚朵酒店的竞购。今年11月，希尔顿集团将旗下中档品牌-希尔顿花园在中国区的发展运营交由七天负责，这一消息更是增加了国内中档酒店发展的兴奋点。
1.   中档酒店大事件盘点
2013年，锦江都城斥资7.1亿收购了时尚之旅酒店管理公司的全部股权，收购后将其全部换牌为“锦江都城”这一中端商务酒店品牌，以加强与维也纳、全季、和颐等中档品牌的竞争。
2014年5月，如家以2.3亿元全资收购云上四季酒店，以加强其在西南商旅市场的竞争力。
6月，首旅酒店以2.8亿元获得南苑股份70%股权，以加速其在南方市场的拓展。
6月下旬，一则“华住、如家6000万元竞购亚朵酒店”的消息挑动了整个酒店行业的神经。12月，华住以15-20年长租并投资逾1亿元改造的形式拟将美林阁在上海的浦东地区、吴中路和中山西路的3家酒店翻牌为中端“全季”酒店。
12月15日，华住与雅高签署长期战略同盟协议，华住将负责雅高旗下美爵、诺富特、美居、宜必思尚品和宜必思的经营与开发，中档酒店品牌美爵、诺富特的加入势必将增强华住在国内中档酒店板块的影响和占有率。
目前，整个中档酒店行业的商业模式并未完全清晰，产品结构、市场定位也在不断探索中。
2.   中档酒店之数据分析
中档酒店市场目前规模排名第一的是维也纳酒店集团，2014年第二季度维也纳的Revpar值（每间客房可用收益）是220元左右，比一般的经济型酒店高出约30%-40%。华住旗下的全季经营也不错。华住2012年第二季度的每间客房收益是164元（如家2012年第二季度的每间客房收益是112.7元），除了两个酒店集团的经营管理水平略有不同外，最大的区别则是华住的旗下包含了130多家的中档酒店品牌---全季。中档酒店的出租率与经济型酒店不差上下，但平均房价基本能高一半左右。未来随着投资成本的降低，中档酒店往上可抢夺三星四星酒店市场，往下可包围经济型酒店市场。
3.   中档酒店之未来之路
随着经济型酒店物业租赁成本和人力资源成本不断上升，行业利润也逐渐被侵蚀，投资回报不断下降，经济型酒店往上走的趋势更加迫切。同时随着国家经济水平发展，国内旅行者的消费也正在经历不断的升级换代，对住宿环境要求更高，整体经济型酒店的投资环境也发生了变化，中档酒店成为国内酒店行业新的投资热潮毋庸置疑。
当前中档酒店确实处于蓝海状态，但从投资收益来看，定位重复、概念不清、竞争激烈等因素仍考验着各中档酒店品牌的生存能力。华住与雅高的强强联合或可为其他酒店集团的发展带来新的思路。
三、出售潮爆发——国内星级酒店
高档酒店一直是近年来开发商和投资商热衷兴建的对象，大量新建在建的高档酒店将在最近两年以及今后几年集中开业，供给量的集中释放势必会给高档及豪华酒店市场带来极大的压力。同时2014年我国酒店市场将持续受国家“三公”消费的影响，高档酒店这一领域的白刃战将愈演愈烈。而老牌三四星级酒店因开业时间长、设施陈旧、竞争力弱纷纷遭遇经营瓶颈，一批连年亏损、资不抵债的星级酒店面临命运转折。
1.   星级酒店出售事件盘点
2013年开始，锦江系下的部分酒店由于竞争不力不断被出售。2013年11月，锦江旗下的华亭宾馆以9.01亿元对外出售。
2014年1月，锦江旗下的锦仓文华酒店以21.68亿元被收购，接盘者预计将其改造成写字楼。2014上半年，上海维景酒店公寓由于资产回报率低于市场平均水平，也面临着被港中旅预计以5.82亿元出售的状况。
10月，上海城投拟1.431亿转让远洋宾馆20%股权。
12月在中国酒店产权网上有近200家高星级酒店处于待售状态，高星级酒店占了60%多，尤以北京、上海、广州为多。
老牌星级酒店在市场浪潮中终退出历史舞台，在行业下行、面临洗牌之际，这无疑是市场优胜劣汰准则的必然牺牲品。近年一批老牌星级酒店频现破产、抛售或转型。
以广州为例，建于上世纪八九十年代的三四星级酒店如富丽华大酒店、金桥酒店、文化假日酒店、云山大酒店都已易主变身，改为其他用途。
而近日一则宁波8家星级酒店关门或转让的消息更是引来业内一阵唏嘘，细数如下：甬港饭店（1982-2014），三星级，待转让，价格未知；宁波大酒店（1987-2014），四星级，挂牌出售，参考价4个亿；凯利大酒店（1988-2014），三星级，转让价1.49亿；新兴大酒店，关闭餐饮，只保留客房；宁波红叶大酒店（1995-2014），三星级，已拆除；文昌大酒店（1999-2014），四星级，被南苑集团收购改建其他用途；余姚新玉立宾馆/醉中园大酒店，拍卖价1.066亿，尚无人接手；慈溪雷迪森广场酒店(2009-2014)，五星级，破产重组。
2.   星级酒店之亏损数据
2013年我国星级饭店整体利润出现亏损，达-20.88亿元。如果说星级饭店的利润在前两年是在缓慢下降，但2013年的利润下降则是疾风骤雨般的突变。其中三四星级下降最多，四星亏损33亿，三星亏损21亿。
表一 2010-2013年星级饭店利润额变化表

年份	星级饭店利润额（亿元）
2010	50.69
2011	61.43
2012	50.46
2013	-20.88

表二 2013年各星级饭店利润情况表

酒店星级	房间数量（间）	利润（亿元）
五星级	26.11	29.96
四星级	46.28	-32.89
三星级	62.07	-21.15
二星级	18.87	3.07
一星级	0.58	0.13

 
3.   星级酒店出售潮分析
高档酒店市场低迷也可从方兴地产分拆上市的金茂投资上市首日“遇冷”可以看出，据披露的数据显示，金茂投资主要由8家高档酒店组成，其中贡献收入最大的是上海金茂君悦大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店和北京金茂威斯汀大饭店。由于国八条的限制，以及三亚、北京、上海等地高端酒店的激烈竞争，使得酒店经营收入出现大幅下滑。2006年这三家酒店平均单价约2500元，出租率约75%，而2013年这一平均数据分别直线下降至1600元和57%。
高档酒店经营环境不好，业绩下降，随之而来的则是降价潮、出售潮和转型潮。国内已有一些酒店被出售后转变用途，成为写字楼、医院、养老院等用途。在行业供过于求、市场需求和行业利润下降的大环境下，部分高档酒店和老牌星级酒店出售或转变用途是市场发展的必然。预计明年这一情况将会持续。
四、从酒店资产投资看行业未来之势
酒店投资热背后，是企业寻求不断扩张的的宏愿，以及中国等旅游市场大幅增长带来的良好预期。在世界知名的酒店投资并购案中，黑石的希尔顿酒店投资值得我们借鉴。黑石集团在2007年以60亿美元基金和200亿美元贷款杠杆收购了希尔顿全球并将其私有化，2013年希尔顿上市重返资本市场，当时的IPO创造了酒店业的最大融资规模，募集资金23.5亿美元，市值200亿美元。7年时间给黑石带来了近3倍的投资回报。资本运作的背后反射出了市场规律及行业的未来发展趋势：
一是国内高星级酒店出售转让潮将继续。中国高星级酒店的经营业绩已连续两年出现下降，业界预计2015年这一下降趋势仍将继续。在行业不断下行的趋势下，作为重资产运营的高星级酒店尤其是豪华酒店在未来会面临更大的压力，酒店出售转让高潮将持续。
二是中档酒店持续升温，未来必将面临竞争加剧。中档酒店市场风起云涌，随着高星级酒店和经济型酒店双双下行，中档酒店持续升温，未来竞争可见一斑。
三是中外联手，国内酒店探寻海外之路。华住与雅高的联姻，是双赢互利的战略举措，无独有偶，铂涛酒店集团近期也宣布，其与法国巴黎酒店集团共同创立一个高端精品酒店品牌“安珀”，计划2020年之前，在海外开设20家酒店，在2025年之前，铂涛酒店集团将拥有超过50家海外酒店。相信未来会有更多国内酒店品牌走出国门，扩展海外市场，而中外联盟无疑是互惠双方的战略选择。
华瑞易德酒店顾问机构的研究报告认为，无论是国内的高星级酒店、中档酒店或是海外的酒店并购案，酒店的投资和经营管理都是一项长期的事业。借鉴华住和雅高的强强联盟，时下酒店业内复杂多变，亟需一条兼容并蓄的发展思路。找好商业模式、做好产品和资本技术手段，顺应国内休闲旅游及中国出境游发展的大趋势，轻资产运营，也许是酒店资产管理所需遵循的基本原则。